Dok sam pripremao svoj set komentara na prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada paralelno sam analizirao što su drugi komentatori imali o tome reći. Od pristiglih komentara ima dosta onih koji su me se pozitivno dojmili jer su bliski mojem shvaćanju kako bi trebalo urediti određena pitanja u svezi upravljanja zajedničkom imovinom u zgradama koje su u privatnom ili mješovitom vlasništvu više osoba. Kako što sam i očekivao, među najlošijim komentarima i prijedlozima su oni koji su stigli iz redova državnih tijela, upravitelja i od Udruge banaka. Iznimku čine komentari iz Ureda pučke pravobraniteljice koji su me zaista ugodno iznenadili logikom i stručnim zapažanjem. S velikim zadovoljstvom citirati ću što su naveli u svom općem komentaru na prijedlog zakona jer se više-manje poklapa s onim što ja godinama pokušavam objasniti Ministarstvu pravosuđa i Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine:
„Stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZOV) 1997. godine uveden je drugačiji nego do tada aktivni pristup suvlasnika i upravitelja u rješavanju brojnih pitanja u upravljanju nekretninama. No i danas, nakon više od dva desetljeća dio građana odnosno suvlasnika (po podacima Državnog zavoda za statistiku za 2021. godinu u RH je bilo 2.015.364 stanova za stanovanje) ne razumije u potpunosti što je pričuva, za koje se namjene koristi i tko njome upravlja (primjerice, u pritužbama koje zaprimamo navode se i „država i/ili grad“, „porezna uprava“ i druga tijela). Iz pritužbi koje je pučka pravobraniteljica zaprimala proizlazi kako je mnogima nejasan odnos suvlasnika i upravitelja, a poseban problem predstavlja sankcioniranje kršenja odredbi Kućnog reda. Dio pritužitelja ukazivao je i na poteškoće pri upravljanju i održavanju zgrada u kojima je Republika Hrvatska jedan od suvlasnika, a ukazivali su i na izazove koje u upravljanju odnosno održavanju zgrada donose izvanredne situacije poput potresa koji su pogodili dijelove Hrvatske tijekom 2020. godine. Sve je više pitanja i oko apartmana u stambenim zgradama. Uočava se da postojeći pravni okvir u ovom području nije dostatan, a da je suvlasnicima donošenje ovakvog propisa od izuzetne važnosti pokazuje i veliki broj komentara upućenih na Nacrt prijedloga. Stoga svako unapređenje pravnog okvira smatramo nužnim i dobrodošlim.
No, istodobno ukazujemo kako ovaj Nacrt prijedloga treba nomotehnički doraditi, dodatno pojasniti radi li se o specijalnom propisu te odrediti pitanja na koja se na odgovarajući način primjenjuje, ali i uložiti dodatni napor u obrazloženje pojedinih odredbi i navesti ratio donošenja istih umjesto samo prenošenja sadržaja predložene odredbe. Također, nakon stupanja Zakona na snagu predlažemo izradu priručnika s informacijama za suvlasnike, predstavnike suvlasnika i upravitelje koji će biti dostupan na webu Ministarstva, kao i organizaciju edukacija o procesima, pravima i obvezama, sve kako bi se Zakon približio građanima.”
Nastali nered je prije svega rezultat propusta Ministarstva pravosuđa, stoga je bio red da ono za sobom i počisti na način da doradi ZOV i DSP, a ne da vrući krumpir prebaci na Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine koje po mom dubokom uvjerenju nije nadležno da predlaže ovakav zakon. Vjerujem da je to učinjeno tako iz političkih razloga jer je za promjenu organskog zakona kao što je ZOV i DSP potrebno u Saboru ostvariti dvotrećinsku većinu što je u sadašnjoj političkoj konstelaciji vjerojatno nemoguće. Zato se naslovom i „hibridnom” strukturom teksta pokušava zakon koji bi po svojoj suštini također trebao biti organski prikaže kao ordinarni tako da ga se u Saboru može progurati sa običnom većinom. Naime, evidentno je da, suprotno europskoj praksi, ovaj „hibridni” prijedlog pokušava objediniti pod isti „krov” pravno uređenje zajednice suvlasnika, način upravljanja poslovima zajednice suvlasnika (vođenje matičnih knjiga, odlučivanje, financiranje i realiziranje projekata) te definiranje okvira djelovanja upravitelja s obvezom fizičkog održavanja zgrada koje je najvećim dijelom već uređeno „tehničkim“ propisima (Zakon o gradnji, Pravilnik o održavanju građevina). Takav pristup je zbunio mnoge komentatore koji su slijedom toga dali svojoj mašti oduška pa stoga predlažu da se u ovom zakonu riješe i pitanja koja s tim zakonom ne bi trebala imati nikakve direktne veze zato što su već riješena u drugim propisima ili ih paralelno s donošenjem ovog zakona treba riješiti doradom propisa koji uređuju specifičnu materiju.
Ambicije autora ovog prijedloga kao i naše nade su da novi zakon ispravi sve nedorečenosti i popuni sve praznine koje je iza sebe ostavio ZOV i DSP, no autori ovog prijedloga su pokazali da nemaju ni dovoljno mudrosti, ni dovoljno revnosti da bi napravili dobar posao. Činjenica je da su proširili raniju radnu verziju prijedloga i da su djelomično revidirali neka rješenja, ali su pritom, bez obzira na prethodne oštre kritike, zadržali neka zaista loša rješenja te su nepotrebno ponovili određeni broj odredbi koje već postoje u ZOV i DSP iako ih nisu doradili i proširili na kvalitetan način. Popustili su i priliku da svojim sada službenim prijedlogom pokriju sva ona važna pitanja koja ZOV i DSP nije obuhvatio. Također se na mnogim mjestima nisu pozvali na odredbe odgovarajućih zakona ili na ustanove koje bi omogućavale realizaciju predloženih rješenja tako da nije jasno da li oni uopće znaju postoje li odgovarajući mehanizmi koji podupiru takva rješenja. Slijedeći jedan naš ružan običaj, tim „hibridnim“ zakonom pokušavaju zatvoriti rupe u drugim propisima, a koje bi se ustvari trebale riješiti doradom tih propisa.
Proteklih 26 godina suvlasnici i upravitelji su se nekažnjeno provlačili kroz odredbe ZOV i DSP izbjegavajući mnoge od obveza opravdavajući se činjenicom da taj zakon sadrži velike praznine i da je u mnogim odredbama nedorečen, stoga i u mnogo čemu neshvatljiv i neprimjenjiv. Država je također propustila da učini svoj dio posla, kao npr. etažirati društvene zgrade i urediti njihov upis u zemljišne knjige prije prodavanja stanova i poslovnih prostora te ranije popraviti propuste koje su učinili u ZOV i DSP. Sada su stvari došle do zida i pomalo je svima jasno da se tako ne može dalje. Problem je u tome što ni autorima prijedloga zakona i većini građana nije jasno što treba učiniti. Jednostavno, potrebne su drastične promjene, a one uvijek koštaju i stoga ih je teško prihvatiti. Dakle, svi moraju biti svjesni da će novi zakon, kakav god da on bude, rezultirati neizbježnim povećanjem troškova upravljanja u zajednicama suvlasnika, stoga kad već moramo platiti u interesu nam je da zakon bude što bolji. Također oni upravitelji koji su zagrizli veći zalogaj nego što su njihove realne sposobnosti da se bez ozbiljnih organizacijskih promjena usklade s novim obvezama (ekipiranje kvalificiranim osobljem ili odgovarajućim informatičkim alatima) moraju shvatiti da će dio zgrada kojima sada pružaju usluge morati prepustiti uspješnijoj konkurenciji.
Ako zaista kao društvo želimo napokon učiniti reda u području upravljanja zajedničkom imovinom, prije svega privatnom, na tom će putu suvlasnici i upravitelji morati progutati još dosta gorkih čaša. Država, kao što je to činila i dosad, izmicati će se koliko joj god to bude moguće.
Što se više bude čekalo to će nam troškovi biti veći.
