Nakon 16 godina od prve inicijative da se donese zakon koji bi ispravio propuste učinjene 1997. godine u odredbama glave 4. trećega dijela ZOViDSP, napokon je 19.09.2024. u Sabor dat na prvo čitanje prijedlog za Zakon o upravljanju i održavanju zgrada. Trebamo li sad biti konačno zadovoljni ili ćemo i dalje kukati?
Kad je 23.04.2021. puštena u javnost tzv. radna verzija, doživjela je veoma oštre kritike jer je tekst bio daleko od onoga što je javnost očekivala. Zbog slabosti i nedostataka u tekstu, ali i zbog izuzetno dugog perioda koji je prošao od prve inicijative, bilo je očito da Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine taj problem nije bio među prioritetima i da osobe koje su bile zadužene za sastavljenje teksta nemaju nikakvo iskustvo s takvom vrstom propisa, Zbog toga ne shvaćaju koja su bitna pitanja za funkcioniranje jedne zajednice suvlasnika u skladu s općom praksom članica EU te kako njene potrebe treba kvalitetno riješiti.
No, uprkos oštrim kritikama, nadležno tijelo u Ministarstu je više manje ostalo pri svojoj osnovnoj ideji i uz manju doradu, u pravcu „širih državnih interesa“, je 19. veljače 2024., dakle nakon još tri godine, prestavilo svoj službeni prijedlog na e-savjetovanje. Koliko je meni poznato, građani nisu nikada do sad tako masovno reagirali na prijedlog za jedan zakon. Jednako je oštro kritizirana i ova verzija. Na predloženi tekst poslato je čak tisuću komentara od kojih su većina sadržavali konkretne i logične prijedloge što znači da je građanima zaista stalo da se nagomilani problemi konačno riješe i da dobiju dobar propis. Po sudu upućenijih u problematiku objavljeni tekst nije uopće bio zreo za saborsku raspravu, već ga je trebalo dodatno proširiti i doraditi. Međutim, Ministarstvo je ostalo pri svom i glatko je odbilo većinu prijedloga, mnoge s obrazloženjem, jer su po njima tobože bili općenite naravi, da „ne mogu doprinijeti ostvarivanju ciljeva ovoga Zakona“. Jednostavno od stabla nisu vidjeli šumu. Od „visokih“ ciljeva koji su si zacrtali nisu vidjeli prizemnije ciljeve koje bi suvlasnici u višestambenim zgradama rado vidjeli da su im realizirani.
Ono što ja još uvijek ne mogu shvatiti zašto je pred par godina Ministarstvo uopće osnovalo povjerenstvo koje je trebalo sudjelovti u radu na prijedlogu zakonskog teksta, kada na kraju nisu uzeli u obzir dio prijedloga članova tog tijela, tako da su ovi smatrali da moraju, kao i drugi građani, sudjelovati u e-savjetovanju gdje su opet doživjeli da im većina datih primjedbi i prijedloga bude odbijena. Jesu li ti ljudi u to tijelo pozvani samo da se formalno zadovolji zakonska obvezna i da se baci narodu pjesak u oči?
Nakon što su u tekstu Zakona učinjene neke dodatne korekcije, od kojih su po meni neke ne toliko bitne ili čak neprimjerene, a kojima su zadovoljili manje zahtjeve zagrebačke udruge tzv. predstavnika suvlasnika te upravitelja, Ministarstvo je iznenadno i odjednom žurno proslijedilo tekst u saborsku proceduru na prvo čitanje. Ne mislim da neke od učinjenih korekcija nisu bile potrebne, međutim, zbog žurbe učinjene su traljavo. Npr. jedna od tih je odredba članka 27. u svezi iznajmljivanja stanova za turističku djelatnost i za potrebe smještaja grupa radnika. Od poslovnih subjekata, dakle i obrtnika, moći će se ubuduće tražiti da za pričuvu za svoj poslovni prostor plaćaju više od ostalih suvlasnika (do maksimalno dvostruki iznos), ali pod uvjetom da to bude uređeno međuvlasničkim ugovorom, dok obični suvlasnici koji stan koriste za kratkoročni najam ili za najam za radnike (iz pristojnosti su izostavili epitet „stranih“) za pričuvu su dužni uplaćivati dvostruki iznos.
Zar ne bi bilo logično i pravedno da za oba slučaja važiti isto pravilo? Suprotno uvriježenoj europskoj praksi pa i WEG-u 2002, zadržana je funkcija predstavnika suvlasnika, ali su propustili predvidjeli obvezne kvalifikacije za vršioce (moralne i stručne) tako ju i dalje može obavljati bilo koji hrabri nespretnjaković koji je zainteresiran za dodatnu zaradu. WEG 2002, a ni njegove ranije verzije, ne predviđa funkciju predstavnika suvlasnika kao posrednika između upravitelja i zajednice suvlasnika, već ga se bira isključivo u slučaju kada zajednica suvlasnika ulazi u sukob s upraviteljem, da bi imala osobu koja će pratiti predmet do okončanja i biti stalno u toku događaja. Kada se podiže tužba, taj je predstavnik ovlašten angažirati odvjetnika na račun zajednice. Vjerujem da je Ministarstvo postupilo tako prije svega iz političkih razloga.
Naime, postoji realna mogućnost da su se vladajući pobojali da bi ukidanjem te funkcije mogli izgubili određeni broj glasova na slijedećim lokalnim izborima. Vladi to ne odgovara, a pogotovo ne u Zagrebu. Toj su funkciji korekcijom neznatno umanjene dužnosti, predviđene su i neke kazne, definirali su joj naziv, ali ona će i dalje predstavljati „malog upravitelja“. Koliko je meni poznato takvu situaciju nema nitko osim nas u EU. Sada imamo ozakonjenu još jednu endemsku vrstu!
Propuštena je i prilika da se upravitelji potpuno reformiraju. Ni oni ne moraju zadovoljavati nikakav posebni kriterij niti su dužni poslovno se usavršavati. Svatko, valjda i sa osnovnom školom, može se baviti tom djelatnošću samo treba otvoriti firmu ili obrt. Posao što rade upravitelji u ostalim članicama EU u ovom je prijedlogu zakona definitivno podijeljen na dvije osobe.
Tko malo bolje poznaje ovu materiju vidjeti će već iz preambule da ciljevi Vlade nisu usklađeni sa potrebama zajednica suvlasnika. Npr. dugoročna strategija obnove nacionalnog fonda zgrada, dugoročno rješavanje stambenog pitanja građana ili demografska revitalizacija Republike Hrvatske ne bi trebala biti materija ovog zakona jer nadilazi nivo i interese zajednica suvlasnika.
Zatim, opaska Ministarstva da su novije pojave kratkoročnog najma stanova za turizam i za radnike i prenamjena stanova u poslovne prostore izvor neučinkovitosti upravljanja i održavanja zgrada nema temelja. U zdravim i dobro uređenim, dakle organiziranim i aktivnim zajednicama suvlasnika to se ne događa. Ni poticji koji daje vlada za obnovu fasada i ugradnju liftova ne bi trebali biti predmet ovog zakona, već eventualno Zakona o gradnji ili čak posebnog propisa.
Ministarstvo jednostavno ne vidi pravi i mnogo prizemniji razlog neučinkovitosti upravljanja zgradama, a to su prije svega neutvrđene procedure funkcioniranja suvlasničke zajednice (način utvrđivanja kvoruma na sastancima, vođenje istih, vođenje zapisnika, prezentiranje materijala za raspravu, način glasovanja – utvrđivanje većina itd.), pasivnost suvlasnika te nekvalificirani upravitelji i predstavnici suvlasnika. Proglašavanje zajednice suvlasnika pravnom osobom, bez definiranja dodatne nužne regulative, u praksi, samo po sebi, neće bitno promjeniti ponašanje zajednica suvlasnika. Izgleda da u Ministarstvu nisu bogzna što naučili ni od potresa koji su pogodili Zagreb i okolne krajeve, inače bi shvatili da na gašenje zajednice suvlanika (članak 15.), kako im je u e-savjetovanju sugerirano, djeluje i potpuna propast nekretnine. Nema zgrade, nema zajednice suvlasnika!
Što o prijedlogu zakona misle naši zastupnici u Saboru?
Kako su mnogi mogli vidjeti na televiziji, oporba ga je oštro kritizirala, a vladajući su ga pokušavali uglavnom braniti, iako su neki njihovi zastupnici imali i nedoumica. Sve u svemu rasprava je bila posve jalova. Nije bilo teško zaključiti da zastupnici ne poznaju ili da samo neki od njih jedva poznaju tu materiju. Ni jedni ni drugi se nisu dobro pripremili za raspravu jer je bilo evidentno da neki od njih nisu uopće shvatili smisao pojedinih odredbi pa su im komentiri ili pitanja bili bezpredmetni. Držali su se uglavnom „javnih i državnih interesa“, fasada i klima uređaja, a o samim zajednicama suvlasnika, o upraviteljima i o predstavnicima suvlasnika nisam čuo ni jednu jedinu riječ. No, ni jedna strana nije propustila priliku da na suparniču izlije hrpu zajedljivih političkih podbadanja.
Ni Ministar Bačić se nije pokazao u najboljem svjetlu. On također ne zna mnogo o toj materiji jer se inače ne bi usutio reći da su se opet ugledali u austrijski zakon, vjerojatno sada u njegovu varijantu WEG 2002., jer mu je rečeno, valjda od grupe koja je pisala zakon, da su Austrijanci nabolje riješili tu materiju. U trenutku kada je to izgovarao djelovao mi je pomalo neuvjereno jer se zasigurno nije sam upuštao u uspoređivanje kako je koja članica Unije uredila tu materiju da bi sam mogao tako zaključiti.
Volio bih vidjeti onoga ili one osobe koje su mu dale takvu neozbiljnu informaciju. Naime, ja sam do sada proučio jedanaest (11) zakona iz članica Unije, plus švicarski i srpski zakon, koji reguliraju pitanje zajednica suvlasnika pa mogu odgovorno reći da bez obzira što je WEG 75 (varijanta zakona u koju su se 1996. godine ugledali u Ministarstvu pravosuđa kada su pisali prijedlog za ZOViDSP) do danas doživio jednu ozbiljniju modernizaciju 2002. godine, a zatim još dvanaest parcijalnih korekcija, nije još dostigao nivo sličnih zakona nekih zapadnijih članica EU. Sve dosadašnje varijante austrijskog WEG-a oštro su iskritizirali prije svega sami Austrijanci. O tomu sam napisao tekst koji je ne tako davno objavljen na web stranicama „Zgradonačelnika“. Članke koji to potvrđuju lako je naći na Internetu. Dakle, Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine ponavlja istu grešku koju je svojevremeno učinilo Ministarstvo pravosuđa, kada su se ugledali u jedan od najslabijih zakona takve vrste u EU.
Slabost austrijskog WEG-a leži prije svega u tome što je svojevremeno donesen kao teško postignuti kompromis između dviju vodećih i suparničkih političkih stranaka koje su imale posve različite ideje po pitanju upravljanja u privatnim zgrada i koje su se oko tog pitanja godinama sukobljavale u parlamentu. Pravna struka je samo slijedila politiku. Austrijski zakonodavac, na veliku žalost svojih građana, od prvog WEG 1948 privilegira upravitelje pred suvlasnicima, stoga su ovi tokom desetljeća postali jednako pasivni kao da su i oni dugo živjeli pod socijalističkim (komunističkim) režimom kao mi.
Nije mi jasno zašto naša pravna struka, ili barem jedan njen dio, je tako opčinjena Austrijom kad ona od raspada dvojne monarhije ne prednjači više u mnogo čemu. Možda je se radi o nostalgiji za Austro-Ugarskom monarhijom? Kada su se već htjeli ugledati u jedan predložak na njemačkom jeziku imali su daleko bolji izbor, a to je njemački WEG-2014. (WoEigG-2014.). Nakon što smo pompozno pristupili EU očekivao sam da će u punoj mjeri doći do izražaja naša opredjeljenost za Europu. Međutim, na raznim razinama našeg društva i nakon 11 godina članstva otpori prema „europeizaciji“ su još uvijek prilično jaki. Iako EU nije idealna zajednica do sada smo od nje ipak imali koristi. U zakonodavstvu pogotovo, kada smo europske direktive i praksu prihvatili bez bitnih odstupanja. Međutim, naš je problem što naši političari, a i „struka“, da ne bi previše uznemirili građanstvo koje teško prihvaća novosti i njima se još teže prilagođava, propise koje kao članica moramo prihvatiti i uvesti u našu praksu stalno prilagođavaju „našim specifičnim lokalnim uvjetima, tradicijama i navikama“, čak do mjere da im u nekim slučajevima izvrću izvorni smisao. Pitam se čemu to rade kada nam uporno ponavljaju da smo oduvijek pripadali toj Europi?
Gledati prijenos saborske raprave bila je prava muka. U jednom trenutku mi je palo na pamet kako bi to bilo kada bi se i za donošenje zakona uvela praksa skupljanja potpisa kao ravnopravnu praksi glasovanja u sabornici. Zamislio sam predsjednika Sabora kako više ne saziva sjednice, već u ulozi sakupljača potpisa ide zastupnicima od stana do stana i pruža im papir sa nekom šturom formulacijom na potpis i uvjerava s dotatnom pričicom te kada ih ne nađe kod kuće zadovoljava se sa potpisom nekog od ukućana. Zatim, kako možda namjerno preskače zastupnike oporbe, barem one najžešće. Neki bi možda bili čak sretni da se tako radi da se izbjegnu mučne i jalove rasprave. Apsurdna je to ideja zar ne? No, upravo to, što je u ZOViDSP bilo predviđeno samo kao mogućnost, Ministarstvo je zajednicama suvlasnika praktički zabetoniralo u novom zakonu!
Jalove saborska rasprava bez ideja i konkretnih prijedloga te riječi koje je izgovorio Ministar Bačić definitivno su mi potvrdile da ne trebamo očekivati da će se do drugog čitanja tekst bitno poboljšati. Već sada je jasno da ćemo opet imati jedan loš i uz to hibridni zakon koji zajednicama suvlasnika opet neće riješiti mnoga bitna pitanja. Učinjeni su mnogi ozbiljni propusti koji će javnosti pa i samom Ministarstvu pasti u oči tek nakon više godina. Nažalost, opet nećemo imati zakon koji neće odgojno djelovati na zajednice suvlasnika.
Što na kraju reći?
Ima manji broj osoba koje su već izrazile zadovoljstvo tekstom. Valjda misle: „ipak se nešto miče prema naprijed“, ili „što god da su nam sad dali bolje je nego ništa“. No, nama, koji smo malo više upućeni kako to rade naši zapadni susjedi, nakon 16 dugih godina čekanja, ovo što smo dobili može nam biti slabo zadovoljstvo.
Imali su priliku da naprave nešto zaista dobro, a neodgovorno su je propustili.
